אייזלר נפתלי – הוצאה עצמית
שנת הוצאה: אוקטובר 2016
מס’ עמודים: 206
לנצח את המשכנתא – סודות המשכנתא והבנקים נחשפים
הספר חושף בפניכם את סודותיו האפלים ביותר של עולם המשכנתאות, מפרט את הוראות בנק ישראל הרלוונטיות לעניין המשכנתאות, מתאר את כל מסלולי ההלוואות, יתרונותיהם וחסרונותיהם והשימוש הנכון בהם, מסביר מהם הגורמים החשובים להוזלה המשמעותית ביותר של המשכנתא (רמז, לא ריבית המשכנתא), ומלמד אתכם כיצד לנצלם נכונה לבנייה עצמית של תמהיל משכנתא שפויה המתאימה בדיוק לצורכיכם האישיים. עוד מסביר הספר כיצד להתמודד עם המניפולציות שעושים הבנקים כדי למקסם את רווחיהם על חשבון כספי בעלי המשכנתאות חסרי הידע ונטולי ההבנה בסודות המשכנתא.
תמהיל משכנתא המתאימה בדיוק עבורכם הוא שיוזיל את ההחזר החודשי של המשכנתא, ובעשרות ואף מאות אלפי שקלים את סך כל תשלומיכם לבנק, הכסף הרב שיישאר בידיכם יוכל לשמש אתכם לשיפור איכות חייכם ולהגשמת חלומותיכם: רכישת רכב חדש, טיול סובב עולם, רכישת דירה להשקעה עבורכם או עבור ילדיכם. המשכנתא המתאימה לצורכיכם תשמור על שלמות משפחתכם כך שחלילה לא תעוקל דירתכם, השקעת חייכם וקורת הגג של ילדיכם.
הספר כבר בהישג ידכם. רק לשלם ואתם יכולים להתחיל לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים. אין ספק כי זו המתנה הטובה ביותר – עבורכם, עבור משפחתכם או עבור מי מיקיריכם.
טקסט על המחבר
אייזלר נפתלי, יליד 1952, בוגר לימודי שיווק וניהול מכירות באוניברסיטת חיפה. בוגר לימודי ייעוץ מס, כלכלת המשפחה, ניהול תיקי השקעות ומסחר בבורסה, תיווך והשקעות נדל”ן, השקעה בנכסי נדל”ן, הן לטווח הארוך והן לטווח הקצר. יועץ משכנתאות עם הסמכת חברות באיגוד יועצי המשכנתאות, בעל ניסיון של עשרות שנים בתחומי הכספים והנדל”ן.
הספר מלמד את כל הוראות בנק ישראל נכון לאוגוסט 2016 (עדכונים נוספים יישלחו לכל הנרשמים לקבלת העדכונים שבהמשך הספר) ואת כל הידע הנדרש כדי לעמוד לבדך מול "יועץ המשכנתאות" בבנק ממקום של ידע, הבנה וביטחון, כך שתקבל את ההלוואה הטובה ביותר עבורך.
כל אחד ואחד מלוקחי המשכנתאות נתון לחסדיו של "יועץ המשכנתאות" הנחמד בבנק, אשר חיוכו שובה הלב מרגיעו כי קיבל את המשכנתא הטובה ביותר עבורו. חשוב להבין כי לשמירת מקום עבודתו ופרנסתו על היועץ בבנק לעמוד ביעדים הולכים וגדלים של מכירת משכנתאות, ובדרישה שייתן את ההלוואות הרווחיות ביותר לבנק.
יועץ פירושו "אדם העוסק במתן עצות והדרכה". ומאחר ש"יועץ המשכנתאות" בבנק נאלץ לפעול על פי הוראות הבנק, אשר במילים עדינות נאמר כי לא בהכרח תואמות הן את צורכי הלווה, "יועץ המשכנתאות" בבנק מוכר לנו את המשכנתא שהבנק רוצה למכור לנו, והבנק כמובן רוצה להרוויח כמה שיותר מעסקת המשכנתא שלנו. ומחוסר הבנתו וידיעתו של הציבור את סודות המשכנתא, "יועץ המשכנתאות" הנחמד בבנק לרוב גם מצליח בכך, ובגדול. משכך, הרי הוא איש מכירות או פקיד משכנתאות ולא יועץ משכנתאות.
למרות זאת, הלווים עדיין סומכים על המלצותיו של "יועץ המשכנתאות" בבנק ונמנעים מקבלת ייעוץ מיועץ משכנתאות אובייקטיבי. זאת אף שבעלות של כמה אלפי שקלים יכול היה היועץ לחסוך להם אף מאות אלפי שקלים ממחיר המשכנתא שלהם. וגרוע מכך הוא כי הם כלל אינם מבינים כי משכנתא שאינה מותאמת להם אישית עלולה להביאם לחדלות פירעון, ואף לעיקול דירתם ולאובדן השקעת חייהם וקורת הגג של ילדיהם.
הבנק יודע בדיוק כיצד חושב ופועל הלווה הישראלי הממוצע, שלרוב מגיע לבנק בעמדה נחותה של חוסר הבנה וידע בסיסי על סודות המשכנתא, ומהם שני הדברים המעניינים אותו, ויודע היטב לנצל מידע זה לטובתו למכירת המשכנתא שרוצה הוא למכור. הדבר הראשון שמבין ויודע הלווה הישראלי הוא כי עליו להשוות בין הבנקים ולהתמקח על גובה הריבית. והבנק יודע לשחד אותו בהנחה בריבית באחד או בחלק ממסלולי ההלוואה, הנחה שבדיעבד מתבררת כזניחה בלבד, וספק אם בכלל יש בה הטבה.
הדבר השני הוא כי הלווה הישראלי שואף תמיד לשלם בכל חודש כמה שפחות כסף להחזר המשכנתא בבנק, ומעדיף להשאיר יותר כסף בכיסו לשימושו השוטף, ולהנאתו. הבנק יודע לנצל גם זאת ומעודד אותו לפרוס את ההלוואה לתקופה ארוכה. מה שמעלה מיד את גובה ריבית ההלוואה, ולצד השפעת לוח שפיצר והעלייה במדד יוקר המחיה, מייקר את ההלוואה. לאורך השנים מדובר בהתייקרות שיכולה להגיע אף למאות אלפי שקלים מיותרים, שיוצאים מכיסך והולכים לכיסיו העמוקים של הבנק.
חשיבות הוזלת הריבית כשלעצמה שולית בלבד היא, ורק בהוזלתה על תמהיל משכנתא נכון שנבנה במיוחד עבורך היא מקבלת משמעות בעלות המשכנתא שלך. כלומר תמהיל המשכנתא הוא בעל החשיבות הגבוהה ביותר להוזלת עלות המשכנתא, וכאן אין הבנק חושף אותנו למידע כלל.
כל שחושף הבנק הוא את שיעור המימון בהתאם לסוג ההלוואה, את יחס ההחזר, וכן את שלושת המסלולים הרווחיים יותר עבורו, או המחויבים בהוראות בנק ישראל. ואם רווחיים מסלולים אלה לבנק, הרי ודאי רעים הם ללווה. הבנק חושף את מסלול ההלוואה הצמודה לפריים, את מסלול ההלוואה בריבית המשתנה בכל חמש שנים, ואת מסלול ההלוואה בריבית קבועה (המחויבת בהוראות), ואת סך כל ההלוואה מחלקים הם לשליש, שליש ושליש. זאת כאשר למעשה יש כארבעים מסלולים (שישה מתוכם כלל אינם ניתנים על ידי הבנקים), כך שבפועל יש כ-35 מסלולים עם יותר מאלף קומבינציות ושילובי מסלולים שונים לצרכים שונים ולעסקאות שונות. מסלולים אלה הם ברובם פחות רווחיים לבנק, ולכן אינו טורח לספר לך עליהם. הספר יחשוף בפניך, ובהרחבה, את מגוון המסלולים שמסתיר מפניך הבנק.
רווחיהם של הבנקים נפגעים יותר ויותר מעבודת הקודש של יועצי המשכנתאות הפרטיים. אלה מצילים יותר ויותר לווים מהלוואות מסוכנות ויקרות שמציעים להם הבנקים, או לווים שכבר חתמו עליהן ושקועים עמוק בביצת המשכנתא, והבנקים כמובן אינם מעודדים אותם למחזר אותה. חלקם אף אינם מתגמלים את פקידיהם על מחזור המשכנתאות, זאת נוסף להנחייתם להקשות על הלקוח בדרך למחזור המשכנתא ולמנוע ממנו בכל דרך אפשרית לעשות זאת. לכן "יועץ המשכנתאות" בבנק יעדיף לעזור ללווה פוטנציאלי חדש שעליו יתוגמל בשכרו, מאשר ללווה המבקש למחזר את המשכנתא שלו, מבזבז את זמנו ומבריח לקוחות פוטנציאליים שזמנם יקר הוא.
כדי לבצע בדיקה מקצועית ולתת לבעלי המשכנתאות תשובה אמיתית לשאלה אם כדאי בכלל למחזר את המשכנתא, נדרש להוציא מהבנק דוח יתרות לסילוק. דוח זה ניתן לקבל באחת משתי הדרכים הבאות: האחת - בסניף בנק המשכנתאות שבו מתנהלת ההלוואה. לשם כך נאלץ הלווה להגיע לסניף הבנק, להפסיד זמן עבודה יקר ולהמתין בתור הארוך, ואם יודע "יועץ המשכנתאות" הנחמד בבנק את מטרת ביקורך, הוא גם ידאג כי תמתין אף הרבה יותר מדי, מה שיחזירך לזיכרונות הבלתי נעימים של תקופת לקיחת המשכנתא, ומהר מאוד יוציא ממך את החשק הקטן שאולי עוד היה בך לחזור לימים אלה. יש בנקים המנצלים את בורות הלקוח וחוסר ידיעתו בנושא המשכנתא, מתחכמים, ובמקום דוח יתרות לסילוק נותנים לו את צילום המסך של נתוני ההלוואה, צילום שאין בו את כל הנתונים הנדרשים לבדיקה אחראית של המשכנתא. אותו לווה יתייאש ולא ישוב עוד לבנק, והנה בקלות שימר לעצמו הבנק את הפרה החולבת שתמשיך להניב לו רווח של כמה מאות אלפי שקלים שיכול היה הלווה לנצל לרווחת בני משפחתו ולהגשמת חלומותיהם.
דרך שנייה שבה ניתן להוציא דוח זה, והיא אמורה להיות הדרך ה"קלה", היא לבקש בטלפון ממוקד השירות של הבנק לשלוח אליך את הדוח. אבל במוקדים יושבים פקידי בנק הנמצאים בתחילת דרכם, או סטודנטים אשר מונחים על ידי הבנקים לפעול לשמירת המשכנתאות הקיימות וכמובן על רווחי הבנק, ולעתים הצלחתם בכך היא המפתח לקבלתם לעבודה קבועה בבנק.
לכן, ללא שהיה בידם לבחון בכלל את איכות המשכנתא, וספק אם בכלל יודעים הם כיצד לבחון אותה, או אם ראו אותה כלל, עונים הם מיד ללווה בעצות אחיתופל: "לא כדאי לך למחזר את המשכנתא", "לא ניתן למחזר את המשכנתא שלך", "יש לך ריביות טובות ומסלולים טובים", "יש לך מסלולים טובים שהיום לא תוכל לקבלם עוד", "תיאלץ לשלם קנס גבוה", ועוד סיפורים כאלה ואחרים. לצערנו לקוחות אלה הפונים לבנק, ואף המשכילים שבהם, ברובם המכריע ממש אינם מבינים דבר וחצי דבר על המשכנתא שלהם, פרט לעובדה שמשלמים הם יותר מדי, ואינם יודעים כי לרוב בהחלט ניתן להקטין את ההחזר החודשי שלהם ואף את החזר ההלוואה כולה. ולמען האמת בורותם זו אף מפחידה אותם מלגעת במשכנתא. לכן קל מאוד לשכנעם שלא לעשות דבר, ומיד מוצאים הם תמיכה בדברי פקיד הבנק, ומשתכנעים שלא לגעת בהלוואתם.
לווה שקרא ספר זה או תודרך מראש על ידי יועץ משכנתאות פרטי לא ייכנע ללחצם של הנציגים, אך ייתקל בהתנגדותם למשלוח הדוח הנדרש בפקס ובמייל. הם ישלחו אותו רק בדואר "הצבי ישראל", בידיעה כי הפך זה מזמן לצב ישראל, ובתקווה כי עד לקבלת הדוח, אם יגיע כלל, יתקרר הלווה מרצונו למחזור המשכנתא.
כל זאת, אף שבדיקה מקצועית חיצונית מראה כי את רוב רובן המוחלט של המשכנתאות לא רק שכדאי למחזר, אף חובה כלפי המשפחה והילדים לעשות כן, וכי ניתן לחסוך בהלוואה אף מאות אלפי שקלים, ולהמשיך ליהנות מאותם מסלולים טובים, ואולי אף ניתן למחזרם למסלולים טובים יותר, ואף לכסות את הקנס/עמלות פירעון מוקדם - אם קיים בכלל - אשר לרוב נבלע ונעלם לחלוטין בסכום הכסף הנחסך ממחזור ההלוואה.
הבנקים, שהכנסותיהם צומצמו מאוד מעבודת הקודש של יועצי המשכנתאות הפרטיים, החלו להילחם בהם והדירו את רגליהם מייצוג לקוחותיהם בבנקים, בקביעה כי לא יספקו הצעות ריבית ליועצי המשכנתאות הפרטיים אלא אם יגיעו לבנק עם הלקוח. דרישה זו מורידה מראש שיעור לא קטן של לווים שעיקר רצונם הוא להימנע מהגעתם לבנק. יש אף בנקים שהחמירו, ולמרות הוראות המפקח על הבנקים סירבו לתת ללווים שהופיעו ללא מייצגים את הצעת ההלוואה כתובה, שמא ילכו אלה לקבל ייעוץ, או ישתמשו בהצעתם להתמקחות עם בנקים אחרים. הבנקים המשיכו לכבד רק את אותם יועצים שאישרו כספקים לעבודה מולם, יועצים שעמדו במבחן נאמנות ארוכת ימים לבנק. נאמנות זו לבנק גורמת לניגוד עניינים חמור ביותר, ולעתים אף לחוסר אובייקטיביות בעבודתם, ובכך כמובן נפגעת איכותו של תמהיל המשכנתא שבונים הם ללקוח. חלק מהבנקים החלו לסרב לתת ללקוח נתונים בטלפון, ובסופו של דבר הלקוח הוא זה שמפסיד.
לחץ זה של הבנקים על יועצי המשכנתאות רק מלמד עד כמה מצליחים יועצי המשכנתאות לפגוע ברווחיות הבנקים, וכמובן לשמור על כספי הלווים, מה שמעיד על חשיבות עבודתם. לצערנו, לווים נמנעים מייעוץ חשוב זה. הבנקים, שקל להם יותר להתמודד עם הלווה הבודד חסר הידע והניסיון, נחבאים מאחורי הצהרה כי לטובת הלווים וביטחונם נעשה צעד זה. אולם מאחורי מהלך זה עומדת תקוותם לצמצם את מעורבותם של יועצי המשכנתאות בקביעת תמהילי המשכנתא של לקוחותיהם.
בנק ירושלים, בסקירה היומית שלו למשקיעים מיום 7 ביוני 2016 כתב: "הבנקים מפסיקים לשתף פעולה עם יועצי המשכנתאות הפרטיים. לאומי ומזרחי מפסיקים להפיק מחירים במייל ליועצי משכנתאות פרטיים וישתפו עמם פעולה רק אם יגיעו עם הלקוח לסניף. הפסקת שיתוף הפעולה עלולה להקטין את היקפי שימוש הלווים ביועצי המשכנתאות, שהתוצאה הישירה לכך היא שהלווים ייקחו משכנתאות פחות טובות, כלומר משכנתאות היותר טובות לבנקים".
לא צריך אישור טוב מזה שבנק משכנתאות עצמו מודה כי הבנקים מצמצמים את אפשרות פעולתם של יועצי המשכנתאות שאינם כבולים בהסכם עם הבנקים, וכל זאת במטרה לצמצם את פגיעת עבודת יועצי המשכנתאות ברווחי הבנקים ולנסות להעלימם מהשטח.
לאחר שהבינו הבנקים כי צעד זה לא היטיב עמם, נהפוך הוא, אולי אף החמיר את מצבם, החלו מאיימים על יועצי המשכנתאות החיצוניים כי אם יעזרו ללקוח, יתמקחו וילחצו להורדת הריבית, זה יפגע בהם בהמשך, והבנקים יפסיקו לעבוד ולשתף פעולה איתם. לחץ הבנקים לא נגמר ביועצי המשכנתאות החיצוניים, והוא הופעל גם על לקוחותיהם לווי המשכנתאות, תוך רמזים כי אם רוצים הם שהמשכנתא שלהם תוגש ותאושר עוד באותו חודש עליהם להגיע לבנק לבדם בלי יועץ המשכנתאות. במילים אחרות - אם ישתמשו בשירותיו של יועץ משכנתאות חיצוני תעוכב הגשתה ואישורה של בקשת המשכנתא שלהם.
במסמך של אחד הבנקים שנחשף בתוכנית חיסכון בערוץ 2 ביום 24 באוגוסט 2016 נכתב: "היקף בקשות המשכנתא בבנק אשר מקורן הנו ביועצי המשכנתאות לא יעלה בשאיפה מעל 25%, תוך יצירת פיזור נכון בין הסניפים. סניפים אשר היקף פעילות יועצי המשכנתאות בהם עולה על 25% נדרשים לבצע פעילות יזומה כך שתהיה התכנסות לאחוזים אלו". גם הפקידה בבנק מאשרת זאת, באומרה כי אינה רוצה שזה ייחשב לה על קוד יועץ, כי היא כבר עברה את מה שהבנק מאפשר לה ביועצים, והיא כבר עומדת על 50% או 60%, ולכן אינה יכולה להכניס החודש עוד יועצים. לשאלה "מה את עושה עכשיו אם מגיע אלייך יועץ?" ענתה: "אני לא מקבלת אף אחד חדש, אף אחד, גם ליועצים שאני עובדת איתם קיצצתי להם לפחות ב-50% את הזמן. הלקוחות מגיעים פיזית בלי היועץ".
אם כך, אין ספק כי המגבלה על זמן יועצי המשכנתאות חלה על כלל יועצי המשכנתאות - הן "הטובים" והן "הרעים", ולכן אין כהוא זה בינה לבין טענתם להגנת הלווים מפני יועצי משכנתאות שרלטנים, כטענת הבנקים. זו נועדה רק ללחוץ על הלקוחות לוותר על שירותי הייעוץ האובייקטיביים, באיום שאם לא יוותרו, ייאלצו להמתין למכסת זמן יועצי המשכנתאות של החודש הבא, ובכך להסתכן בריביות גבוהות יותר, ואולי אף בהפסד העסקה או בתביעה בגין הפרת ההסכם בשל אי עמידה במועדי התשלומים בעסקה.
בהמשך המסמך כתוב: "תהליך הטיפול באישור יועצים יתבצע כחלק ממהלך העבודה השוטף. אין הכרח לפנות באופן יזום לכלל היועצים הקיימים, אלא לבצע את תהליך האישור כאשר היועץ פונה לבנק עם בקשת אשראי חדשה". כלומר הבנק משאיר את תהליך אישור היועץ לרגע הגיעו לבנק לבקשת אשראי חדשה, וזאת כאמצעי לחץ למתן את דרישותיו כתנאי לאישורו לעבודה עם הבנק.
"כל תהליך העבודה מול יועצי המשכנתאות יבוצע באמצעות מערכות הבנק - CRM והחיפושית. תהיה הלימה מלאה בין הנתונים המופיעים במערכת החיפושית לנתונים במערכת ה-CRM. תיעוד הפעילות במערכת ה-CRM הנה אבן יסוד בכל הפעילות של הבנק מול הלקוחות, ויש לכך משנה תוקף באופי פעילות הבנק מול יועצי משכנתאות".
אין כל ספק כי רק מטרה אחת יש במעשי הבנק, והיא לגרום ללקוחות לוותר על שירותיו של יועץ משכנתאות אובייקטיבי, ובכך להעמידם חשופים לחלוטין לתנאי ההלוואה שהבנק רוצה למכור להם, ואין צורך לנחש לטובתו של מי תהיה הלוואה זו.
מכיוון שחשובות לי הגינותי ואמינותי כלפי לקוחותיי, וכדי לתת לך, הלקוח, את השירות האובייקטיבי ביותר, ולבנות לך את המשכנתא הטובה ביותר עבורך, שכמובן לא טובה היא לבנק, ולמרות הפגיעה בפרנסתי, בחרתי לוותר על רישומי כספק מורשה של הבנקים, להימנע מייצוג אישי של לקוחותיי בבנק, ולהתמקד בבניית תמהיל משכנתא שתהא המשתלמת ביותר עבורך, משכנתא אובייקטיבית ושפויה הרואה את האינטרס שלך, הלקוח, ומתעלמת לחלוטין מאינטרס הבנקים.
יישום ספר זה, הוא שיעשה את ההבדל שבין השימוש בכספך להנאתך, להנאת משפחתך, ולמימוש חלומותיך, לבין תרומת מיטב כספך להעמקת כיסו העמוק מדי של הבנק, ולמימון טיולים לחו"ל לעובדי הבנקים, רכישת רכבי היוקרה, ולמימון משכורות העתק של בכירי הבנקים.
הסודות לחיסכון מאות אלפי שקלים מעלות המשכנתא שלך כבר בידיך. הבט סביבך, אין עוד ספר כזה. צעד קטן והסודות שלך הם. רכוש את הספר והתחל מיד ביישומו ובהגשמת חלומותיך.
פרק לדוגמא:
פרק 2. הגבלות בנק ישראל על מתן ההלוואות והשפעתן על תנאי ההלוואות לדיור
"הלוואה לדיור" מוגדרת בסעיף 3 להוראת ניהול בנקאי תקין מספר 451, כהלוואה המקיימת אחד מאלה, ובלבד שלא ניתנה למטרת עסק:
הלוואה לדיור לצורך רכישת זכות במקרקעין ניתן לקבל על פי ההוראות עד לתקרת גובה/שיעור/אחוז המימון המותר, הכולל גם את ההלוואה המבוקשת ואת יתרת ההלוואות הקודמות שהועמדו בביטחון אותה הדירה. היא מתייחסת גם לאשראי שאינו באחריות הבנק (לדוגמה: הלוואה מכספי הממשלה או הלוואה המבוטחת על ידי גורם חיצוני אחר) וגם ליתרת הלוואות קודמות שניתנו בשעבוד אותה זכות בנדל"ן ("גרירת משכנתא"), כלומר יחס ההלוואה המבוקשת לערך הנכס הנרכש, ומייצגת לבנק את גובה סיכון ההלוואה. הכול בהתאם לשיעורים המפורטים לפי סיווג הדירה כ"דירה יחידה", "דירה חליפית" או "דירה להשקעה".
הוראת ניהול בנקאי תקין מספר 329 של בנק ישראל "מגבלות למתן הלוואות לדיור" קובעת כי שיעור המימון יחושב על פי ההגדרה שבסעיף 14 להוראת הדיווח לפיקוח על הבנקים 876. סעיף 14 הנ"ל מגדיר שיעור מימון כדלקמן:
"שיעור המימון" - הינו היחס בין המסגרת המאושרת בעת העמדת המסגרת לבין שווי הנכס, כפי שאושר על ידי הבנק בעת העמדת המסגרת, וכפי שמחושב לצורך מדידה והלימות הון. בכל מקרה, שווי הנכס לא יעלה על הנמוך מבין הערכת השמאי ועלות הנכס בהסכם הרכישה, או העלות הצפויה בנכס בבנייה או קבוצת רכישה (בקבוצת רכישה יש לחשב שיעור מימון לכל רוכש בנפרד).
כלומר, שווי הנכס המשמש לחישוב שיעור המימון כפי שנקבע על ידי הבנק בעת אישור המסגרת, לפי הערכת שווי הנכס על ידי השמאי אשר עשויה לשמש כתקרה (אם היא נמוכה מעלות הרכישה) [17.7.2014].
קונה דירה והיא דירתו ה"יחידה" כהגדרתה בסעיף 9 (ג1א)(2)(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש שהוא יחיד אזרח ישראלי (כלומר אין לו דירה נוספת), יכול לקבל משכנתא עד 75% מערך הדירה (לצורך קבלת משכנתא אין כל חשיבות לדירות שהיו בבעלותו ונמכרו בעבר). התאגיד הבנקאי יקבל ממבקש ההלוואה תצהיר המאושר על ידי עורך דין לגבי עמידתו בתנאים הנדרשים לשם היות הדירה דירה יחידה. דרישה זו חלה רק על הלוואה העולה על 50% מימון. לחלופין יגיש לבנק תעודת זכאות של חסרי דיור, אשר על פיה ניתן ללמוד על מעמד הדירה כדירה יחידה, וכן העתק ההצהרה שנמסרה לרשות המסים, או שומת מס רכישה שהפיקה רשות המסים.
ברכישת מגרש לבנייה עצמית מוטל מס רכישה של 5% על סכום הרכישה ללא קשר להיות הדירה "דירה יחידה", "דירה חליפית", או "דירה להשקעה", ולכן אין עליו חובה לדווח על כך לרשות המסים. במקרה של בנייה עצמית יסתפק הבנק בהצהרת הלווה המאומתת בידי עורך דין בדבר היות המגרש והבנייה עליו "דירה יחידה".
דירה חליפית היא דירה הנרכשת לשיפור תנאי הדיור על ידי יחיד אזרח ישראלי שבבעלותו דירת מגורים אשר לולא רכישת הדירה הנרכשת הייתה זו דירתו היחידה (לא חשוב אם יש עליה משכנתא). בנק ישראל רוצה למנוע מכירה ו/או קנייה חפוזה שבה עלול הלווה להפסיד מכספו, לכן על פי חוק בנק ישראל בתקנה מנובמבר 2012 יכול הלווה לקבל על דירתו החדשה עד 70% הלוואה כ"דירה מחליפה", וזאת בתנאי שבתוך 24 חודשים ימכור את דירתו הישנה. ההוראה מסתמכת על הוראת ניהול בנקאי תקין מספר 329 של בנק ישראל "מגבלות למתן הלוואות לדיור", הקובעת כי הבנק יתבסס על הצהרת רוכש הדירה החליפית לרשות המסים ובה מתחייב הוא למכור את הדירה הקיימת בהתאם לקבוע בסעיף 9 (ג1א)(2)(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין. במאי 2016 נכנסה לתוקפה הוראת שעה שתהיה בתוקף עד מאי 2021, שמקצרת את התקופה שלאחר רכישת הדירה החליפית, ובה על הלווה למכור את דירתו הראשונה בתוך שנה וחצי במקום שנתיים שהיו עד ליום זה, לכן ייתכן שגם הבנקים יקצרו תקופה זו לשנה וחצי. ברכישת דירה מקבלן, בתוך 12 חודשים מהמועד שבו הייתה החזקה בדירה שרכש אמורה להימסר לידיו על פי ההסכם עם הקבלן, ואם חל עיכוב במסירת החזקה בשל נסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש, אם מכר דירתו בתוך 12 החודשים מהמועד שבו נמסרה לידיו החזקה בדירה בפועל, התאגיד הבנקאי יקבל ממבקש ההלוואה תצהיר המאושר על ידי עורך דין לגבי עמידתו בתנאים הנדרשים לשם היות הדירה דירה חליפית. דרישה זו חלה רק על הלוואה העולה על 50% מימון. לחלופין יגיש לבנק תעודת זכאות, אשר על פיה ניתן ללמוד על מעמד הדירה כדירה חליפית, וכן העתק ההצהרה שנמסרה לרשות המסים, או שומת מס רכישה שמפיקה רשות המסים.
הערה: הוראת ניהול בנקאי תקין מספר 329 של בנק ישראל "מגבלות למתן הלוואות לדיור" מסתמכת על תקנות מס שבח מקרקעין המחייבות תשלום מס רכישה בתוספת של 2.2% לשנה וצמודה למדד על דירתו החדשה, אם לא מכר את דירתו הראשונה בתוך 24 חודשים מיום הרכישה, וקובעת כי הבנק יתבסס על הצהרת רוכש הדירה החליפית לרשות המסים ובה מתחייב הוא למכור את הדירה הקיימת. לפי הוראת שעה שנכנסה לתוקף במאי 2016 ותהיה בתוקף עד מאי 2021 - בתוך שנה וחצי שלאחר רכישת הדירה החליפית, אך אין בהוראה זו דרישה כלשהי להעמדת ההלוואה לפירעון מידי אם יתברר כי הלווה לא מכר את דירתו הקיימת. יועץ משכנתאות יצירתי יכול, בצמוד למועד הרכישה, למנוע במקרים מסוימים את חיובי הריבית וההצמדה במקרה שלא תימכר הדירה.
בעל דירה הרוכש דירה נוספת לדירתו הקיימת ואינו מצהיר כי בכוונתו למכור את דירתו הראשונה, כלומר זוהי "דירה להשקעה", עסקת מינוף לשם השקעה לטווח ארוך, או עסקת אקזיט - כלומר מכירתה בתוך זמן קצר במחיר גבוה יותר ממחיר רכישתה, יכול לקבל על הדירה הנוספת עד 50% מימון.
בהתאם להוראת ניהול בנקאי תקין מספר 329 של בנק ישראל "מגבלות למתן הלוואות לדיור" מיום 15 ביולי 2014, העמדת אשראי לרכישת דירה אינה מונעת מהבנק להעמיד במקביל אשראי אחר ללווה בכפוף לעמידתו בכללים המקובלים בבנק, ובכפוף לכך שהדירה הנרכשת אינה משועבדת לצורך אותו אשראי. כך הדבר גם אם מדובר באשראי בביטחון דירת מגורים אחרת. לפיכך רשאי הבנק לשעבד גם את הנכס הקיים לשם השלמת ההון העצמי הנדרש לרכישת הדירה, אך לא יותר מ-50% מערך הנכס הקיים (כולל הלוואות קיימות), וסך כל שתי ההלוואות לא יעלו על סך כל מחיר הדירה החדשה. המגבלה האמורה חלה גם על לווה הממשכן לצורך ההלוואה נכס אחר, היקר יותר מהנכס הנרכש. במקרה של משכון נכס אחר, יקר יותר מהנכס הנרכש, יועץ משכנתאות יצירתי יוכל לעזור לקבל כהלוואה גם את יתרת הסכום שעד ל-50% מערך הדירה הקיימת.
לפי הוראת ניהול בנקאי תקין מספר 329 של בנק ישראל "מגבלות למתן הלוואות לדיור," את סכום ההון העצמי הנדרש יכול הלווה להשלים כ"הלוואה לדיור לכל מטרה" על ידי שעבוד דירה של צד ג' (דירת ההורים), אך לא יותר מ-50% משווי הדירה של צד ג'. במקרה ש-50% מערך הדירה של צד ג' גבוה מהסכום הנדרש כהון עצמי, יועץ משכנתאות יצירתי יכול לקבל כהלוואה גם את יתרת הסכום שעד ל-50% מערך הדירה הקיימת.
ניתן לקבל הלוואה לכל מטרה בשעבוד דירה קיימת ועד ל-50% מערכה גם אם ההלוואה לא מיועדת לרכישה או לחכירה של דירת מגורים, לבנייתה, להרחבתה או לשיפוצה, ולא לרכישת מגרש לבניית דירת מגורים או לרכישת זכות בדירת מגורים תמורת דמי מפתח. אך מאחר שהלוואות אלו לא יכולות להיחשב כמימון ל"דירה יחידה" או ל"דירה חליפית" כהגדרתן בהוראות ניהול בנקאי תקין מספר 329 - "מגבלות למתן הלוואות לדיור", הרי שיעור המימון המרבי לאותן הלוואות יהיה 50%, ואף הריבית תהיה גבוהה ב-3% עד 5% מהריבית על הלוואה לדיור.
חשוב מאוד להבין שמשכנתא הנלקחת ללא תכנון וניהול נכון לאורך כל חיי ההלוואה, כמוה כספינה רעועה המפליגה ללא קברניט, ולכן סופה המר הוא לטבוע בלב הים.
ככלל - מומלץ לא ליטול משכנתא באחוז מימון הגבוה מ-60%.
תוספת בנייה ו/או שיפוץ דירה נכנסים להגדרה של משפרי דיור, ואף שאין כאן רכישת דירה נוספת, ואף אין מחויבות למכירת הדירה, עדיין רשאי הבנק לתת לבעל דירה יחידה עד 70% מימון מערך הדירה לפי הערכת השמאי ובכפוף להגשת הצהרת הלווה המאומתת בידי עורך דין בדבר היות הדירה "דירה יחידה". אך בעל שתי דירות או יותר יכול לקבל רק עד 50% מימון על כל אחת מדירותיו. הלוואה לשיפוץ ניתנת בריבית ביניים שבין הלוואה לדיור ובין הלוואה לכל מטרה, ונעה באזור הפריים + 0.2%. קבלת הכסף כפופה להצגת חשבוניות. 50% מעלות השיפוץ ניתן לקבל לפני תחילת העבודה ו-50% הנוספים כנגד הצגת החשבוניות בגמר ביצוע העבודה.
כדי לעודד את הבנקים לתת הלוואות קטנות, ואת הלווים לקחת הלוואות קטנות יותר, בנק ישראל מחייב את הבנקים להפריש סכום ההולך וגדל יחד עם עליית גובה ההלוואה כרזרבה לחובות מסופקים. הפרשה זו עולה לבנק כסף, ומכיוון שהבנקים לא מוכנים להפסיד מרווחיהם הם מגלגלים את עלות ההפרשה על הלווה. פירוש הדבר שהלווה ישלם ריבית גבוהה יותר ככל שעולה אחוז מימון ההלוואה. עם זאת ידרוש הבנק ביטחונות נוספים, וייתכן אף שלא יאשר את ההלוואה כלל.
בהלוואה עד 45% מימון מערך הדירה פטור הבנק מקנס ההפרשה לחובות מסופקים, וכל הרווחים הם רווחי הבנק. ככל שעולה יחס המימון מעל ל-45% ל-60% ול-70% נדרש הבנק להפריש יותר ויותר כסף לטובת חובות מסופקים.
כמובן, את תוספת הריבית ישלמו הלווים. לכן מומלץ להקטין ככל הניתן את גובה ההלוואה, וליהנות מריבית נמוכה יותר לכל אורך חיי ההלוואה.
משכנתא של יותר מ-5 מיליון שקלים, ללא תלות באחוז המימון, תיחשב באופן אוטומטי להלוואה מסוכנת ויש להקצות לה משקל סיכון של 100%. כלומר גם אם הלווה משתכר 100,000 ש"ח בחודש, ואם יחס ההלוואה הוא 20% בלבד, הוא נחשב ללווה מעולה אך עדיין על הבנק להפריש סכום זהה לסכום ההלוואה גם לחובות מסופקים, מה שייקר מאוד הלוואה זו. לכן חלק מהבנקים אף נמנעים מלתת הלוואות גבוהות מ-5 מיליון ש"ח, ומומלץ לבקש הלוואה נמוכה יותר.
נחזור ל"יועצת המשכנתאות" הנחמדה בבנק, אשר בחיוך רחב על פניה אמרה לפיני ולפנינה: "אני יכולה לתת לכם רק 1,050,000 ש"ח", בטענה כי אינה יכולה לתת להם יותר מ-70% מימון. ראשית, לפיני ולפנינה יש דירה נוספת בבעלותם, ואף עליה זכאים הם להלוואה של עד 50% מערך הדירה הקיימת. כלומר בהחלט יכולה הייתה לתת להם את מלוא ההלוואה שביקשו, ובאותה ההלוואה גם את מחיר הרכב. אך "יועצת המשכנתאות" הנחמדה שלחה את פיני ופנינה לקחת 190,000 ש"ח הלוואה בבנק המסחרי - שם ירוויח הבנק הרבה יותר, ופיני ופנינה יפסידו כמובן הרבה יותר.
במקרה הראשון, "יועץ המשכנתאות" הנחמד, כדי לעמוד ביעדי הבנק ולקדם את שאיפתו לזכות בנופש בן שבוע באיטליה, הפעיל על דני ודינה מניפולציות רבות כדי להגדיל את גובה הלוואתם. אך דני ודינה, שקראו את הספר "לנצח את המשכנתא - סודות המשכנתא והבנקים נחשפים", היו מוכנים לכך מראש ועמדו מולו בגאווה.
זוג נחמד נוסף, טלי וטל, ביקשו בבנק אחר בעיר אחרת הלוואה של 1,300,000 ש"ח, המהווים 65% מימון. "יועץ המשכנתאות" הנחמד בבנק אישר להם מימון של 1,200,000 ש"ח, שהם 60% בלבד, ואת היתרה בסך של 100,000 ש"ח שלח אותם לקחת בבנק המסחרי. אלא ששם ההלוואה היא הלוואה לכל מטרה, המחויבת בריבית גבוהה הרבה יותר, וזו ניתנת עד לשש שנים בלבד, מה שמגדיל משמעותית את ההחזר החודשי של כלל ההלוואות. כמובן, טל וטלי אינם יכולים לעמוד בכך, ולכן ייאלצו לפרוס את הלוואתם לתקופה ארוכה יותר. מובן שבכך הבנק מרוויח הרבה יותר כסף, וטל וטלי מפסידים הרבה יותר. טל וטלי לא קראו את הספר "לנצח את המשכנתא - סודות המשכנתא והבנקים נחשפים", ולא קיבלו כל ייעוץ מקצועי, ולכן נאלצו לקחת את ההלוואות כפי שנתן להם הבנק.
מאחר שהריבית שבין 61% ל-70% מימון משתנה רק בהתאם לתקופת ההלוואה ו/או בהתאם לגובה מסלול הריבית המשתנה שבה, וממילא טל וטלי נזקקים לסכום העולה על 60% מימון, ידאגו מראש לבקש מסגרת אשראי גבוהה יותר מהנדרש - נניח 1,380,000 ש"ח, שהם 69% מימון, ובפועל ימשכו רק את הסכום הנדרש.
כך יש לנהוג גם אם נדרשים לך כ-50% מימון. יש לבקש מראש מסגרת אשראי גבוהה יותר של כ-59% מימון, ובמקרה זה ניתן ליהנות מריבית מוזלת גם על הלוואה בריבית המשתנה בפחות מחמש שנים, והעולה על 25% ועד לשליש מגובה ההלוואה כולה, ובפועל למשוך רק את הסכום הנדרש, והכול בהתאמה לאחוז המימון המותר לך לפי סוג העסקה.
ראשית, לא להתפתות להצעות "יועץ המשכנתאות" הנחמד בבנק.
מיודעינו דני ודינה רוכשים את דירתם היחידה במחיר של 2 מיליון ש"ח. משיקולים כלכליים שעשו לאחר שקראו את הספר "לנצח את המשכנתא - סודות המשכנתא והבנקים נחשפים" ביקשו מ"יועץ המשכנתאות" הנחמד בבנק הלוואה על סך של 1,200,000 ש"ח, שהם 60% מימון, ולכן יכולים הם לקחת עד שליש מההלוואה בפריים, בלא שיחויבו בתוספת ריבית כלל. לכן לא הייתה ל"יועץ המשכנתאות" הנחמד כל בעיה חוקית לתת להם את כל שליש ההלוואה בפריים, וממילא מתן ההלוואה בריבית המשתנה בכל חמש שנים מבטל את נכונות החלת הגבלה זו על הלווים, ובטענה כי לטובתם עשה כן. כלומר, או מעצם אי הבנתו נכונה את הוראות החוק, או מניסיונו להגדיל את רווחי הבנק, הקטין את גובה הלוואת הפריים - הלוואה שפחות רווחית היא לבנק וזולה יותר ללווה. מעשה זה חייב את הגדלת ההלוואות הרווחיות יותר לבנק והיקרות יותר ללווה.
"יועץ המשכנתאות" הנחמד, שבעקבות דרישת הבנק לעמוד ביעדי מכירות חודשיים ההולכים וגדלים, ולתת הלוואות הרווחיות יותר לבנק, והן בשל האינטרס האישי שלו לזכות בנופש בן שבוע באיטליה, ניסה בכל דרך להגדיל את הלוואתם של דני ודינה ליותר מ-1,250,000 ש"ח. מקריאתם ומלימודם את הספר "לנצח את המשכנתא - סודות המשכנתא והבנקים נחשפים" חישבו דני ודינה, בדקו וקבעו מהו תמהיל המשכנתא המתאים והזול ביותר עבורם. הם לא נכנעו ללחציו של "יועץ המשכנתאות" הנחמד, ומנעו את הצלחתו, אשר הייתה מייקרת במאות אלפי שקלים את עלות הלוואתם, מעשירה את הבנק ומגדילה את החור בכיסם.
לאחר שקראת את הספר "לנצח את המשכנתא - סודות המשכנתא והבנקים נחשפים" וידועים לך סודות הבנקים, ברור לך כי טוב לבו של "יועץ המשכנתאות" הנחמד בבנק יעלה לך בתוספת תשלום ריבית, שהבנק יחייב מדי חודש בחודשו לאורך כל חיי ההלוואה. נשאלת השאלה באיזו ריבית מדובר? הרי ההלוואה הנוספת ניתנה ללא ריבית כלל, אך מכיוון שאת ההלוואה יש להחזיר מדי חודש בחודשו, הרי ההחזר החודשי עבורה עומד על 833 ש"ח. וכדי שדני ודינה יוכלו לעמוד בגובה ההחזר החודשי שקבעו מחויב הבנק לשנות משמעותית את תמהיל המשכנתא ולהאריך את אורך חייה, מה שיחייב תשלום ריבית נוספת של כ-212,000 ש"ח. עם זאת, תוספת הלוואה זו תייקר גם את הריבית השנתית על כל ההלוואה בכ-0.7%, מה שייקר את עלות ההלוואה בכ-177,000 ש"ח נוספים. בסך הכול תתייקר ההלוואה בכ-389,000 ש"ח, אשר עשרות מונים מגלמים לבנק את ריבית אותה "הטבה". כך שאל לך לרחם על הבנק, אין זו הטבה כלל.
על פי הוראות בנק ישראל ניתן לקבל עד 50% מערך הנכס הנרכש כהלוואה לדיור לרכישת זכות במקרקעין המהווים דירה להשקעה. עם זאת, גם על הדירה הקיימת ברכישת דירה נוספת להשקעה ניתן לקבל עד 50% מערך הדירה הקיימת, כולל ההלוואות הקודמות שהועמדו בביטחון אותה הדירה. לא אחת אין הבנקאים מכירים או שאינם רוצים להכיר את הוראות בנק ישראל, ולכן אינם מאשרים ללווה את מלוא ההלוואה הנדרשת כהלוואה לדיור, ואת ההפרש שולחים הם לקחת כהלוואה לכל מטרה.
בבעלותם של הזוג מיקי ומיקה דירת מגורים השווה 1,500,000 ש"ח, ועליה משכנתא של 200,000 ש"ח. ברצונם לרכוש דירה נוספת להשקעה שמחירה מיליון ש"ח, אך השמאי העריך אותה ב-900,000 ש"ח בלבד. הבנק שבו נלקחה המשכנתא הראשונה מסרב לתת להם את מלוא מחיר עלות הדירה בסך של מיליון ש"ח, בטענה כי 900,000 ש"ח הוא ערכה של הדירה, ובהתאם להוראות לא ניתן לקבל יותר מכך. "יועץ המשכנתאות" הנכבד מפנה את הלווים לקחת את היתרה של 100,000 ש"ח בבנק המסחרי כהלוואה לכל מטרה.
על פי הוראות בנק ישראל יכולים מיקי ומיקה לקבל על הדירה הקיימת עד 50% מערכה, השווים ל-750,000 ש"ח. מאחר שעל הדירה יש משכנתא של 200,000 ש"ח, יוכלו לקבל עליה עוד 550,000 ₪, זאת נוסף ל-50% משכנתא לפי הערכת השמאי על הדירה הנרכשת, שהם 450,000 ש"ח, וביחד הם מיליון ש"ח. ולפיכך, אילו רצה יכול היה הבנק לתת כהלוואה לדיור את מלוא מחיר הדירה הנרכשת, ולחסוך למיקי ולמיקה כסף רב. אך הבנק רצה, כמובן, להרוויח לעצמו על חשבון כספם של מיקי ומיקה.
חשוב מאוד! בכל הסכם לרכישת נדל"ן יש סעיף של פיצוי מוסכם בין הצדדים למקרה של הפרת ההסכם. בדרך כלל עומד הסכום על כ-10% ממחיר העסקה. הבנק, כדי להבטיח את כספו, לא יעביר את כספי ההלוואה, עד שלא יכוסה סכום הפיצוי המוסכם על ידי ההשתתפות העצמית. לכן חשוב שסכום הפיצוי לא יהיה גבוה מהסכום הנמצא בידיך לצורך ההשתתפות העצמית בעסקה.
בעת רכישת הדירה וחישוב ההלוואה הנדרשת יש להביא בחשבון גם הוצאות נוספות שהבנק אינו מממן, אך בתכנון נכון ניתן לעתים לכלול אותן בסכום ההלוואה: דמי תיווך, שכר טרחה לעורך דין, מס רכישה, יועץ משכנתא, שיפוצים נדרשים ועוד.
לקבלת משכנתא דורש הבנק הערכת שמאי לחישוב שווי הדירה הנרכשת. על פי הוראות בנק ישראל, שווי הדירה לצורך חישוב אחוז המימון הוא הסכום הנמוך מבין הסכומים: מחיר הרכישה בחוזה הרכישה, או שווי הנכס שקבע השמאי.
אף שההוראות מדברות על שוויו המלא של הנכס, הבנקים כדי להגן על עצמם, דורשים מהשמאי כי ייתן בהערכתו שני מחירים: האחד - שווי הנכס למימוש רגיל (שזה השווי כלשון ההוראה), והשני - שווי הנכס למימוש מהיר, כלומר המחיר שיוכל הבנק לקבל אם ירצה למכור את הדירה במהירות. כמעט בכל המקרים, בהערכת מחיר הנכס למימוש מהיר מוריד השמאי בין 5% ל-10% משווי הנכס בהתאם למיקום הדירה, למהות הזכויות עליה, למצבה הפיזי והמשפטי. אף שהוראות בנק ישראל מדברות על הנמוך מבין השניים - מחיר הרכישה בחוזה הרכישה, או שווי הנכס שקבע השמאי - הבנקים מפרשים את ההוראה כרצונם. הם מתייחסים לנמוכה מבין שתי הערכות השמאי, ובוחרים במחיר למימוש המהיר שקבע השמאי, אשר תמיד יהיה נמוך ממחיר הרכישה. בהחלט לא זו כוונת הוראת בנק ישראל.
אם שמאי הבנק העריך את הנכס במחיר נמוך יותר ממחיר העסקה, המימון שייתן הבנק לקונה יהיה נמוך יותר ממחיר הרכישה. כעת יהיה על הרוכש להשלים את היתרה שגדלה מכיסו, ולכן עליו להזדקק למימון גדול יותר. אם ביקש מימון נמוך מהמותר בהוראות, במקרה הטוב יוכל לקבלו - אך כדרכו של הבנק, כמובן בדמות של הלוואה לכל מטרה; במקרה הרע ייאלץ לקחת הלוואה בבנק המסחרי, ולשלם עבורה ריביות גבוהות הרבה יותר, ריביות שכמובן יגדילו את רווחי הבנקים. הבעייתיות הגדולה, מעבר לריבית הגבוהה שהלווה ישלם, היא שהלוואה זו יש להחזיר בתוך שש שנים בלבד, מה שיקפיץ משמעותית את גובה ההחזר החודשי של ההלוואה ועלול להביא את הלווים לכדי חדלות פירעון ועיקול הדירה, מה שלצערנו קורה לרבים וטובים. אם לא יצליח הלווה לגייס את הכספים, ימצא את עצמו עומד בפני תביעה בגין הפרת החוזה, שעלותה בהתאם למוסכם בחוזה כ-10% מגובה העסקה. יועץ משכנתאות יצירתי ידע במקרים מסוימים לפתור זאת.
עובדתית: לעולם לא תעלה הערכת השמאי הבנקאי על גובה עסקת הרכישה החתומה.
במקרים הבאים הבנק יהיה מוכן לוותר על שמאות: ברכישת דירה חדשה מקבלן שהבנק מכבדו, או מקבלן אשר הבנק משמש עבורו כבנק המלווה של הפרויקט; ברכישה מכונס נכסים, וזאת מאחר שקיימת שמאות של בית המשפט כגון בסכסוך על ירושה, או בפשיטת רגל; ברכישה ישירה מגוף ממשלתי כגון רשות (מנהל) מקרקעי ישראל, עמידר וכו', כאשר בוצעה השמאות על ידי שמאי ממשלתי
אתר ביבוקס הוקם בכדי לאפשר חווית רכישה נוחה ומהירה לקהל חובבי הספרים.
אנו מציעים מגוון ענק של ספרים בקריאה דיגיטלית באפליקציה או במשלוח עד הבית.
